Almak İstediğiniz Ev Krediye Uygun Mu?

Almak İstediğiniz Ev Krediye Uygun mu?

%40 konut kredisi ile bugün ülkemizde alınan konutların kredi oranı ile alınıyor. Alacağınız evin, krediyle ev alanların sayısı bu kadar artmışken krediye uygun olup olmadığını önceden kontrol etmeniz çok önemli bir hal aldı.

Bankaya diyelim ki kredi için başvurdunuz ve başvuru talebiniz onaylandı. Banka bu durumda, masrafı size ait olmak üzere seçtiğiniz eve bir değerleme uzmanı göndererek konutun krediye uygun olup olmadığını ekspertiz raporuyla tesciller. Krediye konutun uygun olmaması durumundaysa hem zamanınızı boşuna harcamış olursunuz hem de ekspertiz raporuna verdiğiniz parayı (500 TL ortalama) boşuna harcamış olacaksınız.

Bu durumda ‘’evin krediye uygun olup olmadığını, krediye başvuru yapmadan önce anlayabilir miyiz?’’  sorusu akla takılıyor. Bu soruya yazımızda cevap vermeye çalışacağız. Ayrıca sadece konut kredisi kullananlara değil bu konu, nakit olarak konut alacakları da kapsamakta. Çünkü eğer evin krediye uygun olmadığını nakit olarak aldığınız evin sonradan ortaya çıkarsa daha sonra o evi satmanız zorlaşacağı için benzer özelliklerde fiyatı benzer bir eve göre daha düşük olacaktır. Bir konut eğer krediye uygun değilse, tecrübemize göre aynı özelliklere sahip ancak krediye uygun bir konuttan aşağı yukarı %20-40 oranında bedellerle daha düşük el bir şekilde el değiştirmekte. İkinci el bir binadan mı yoksa yeni bir inşaattan mı ev aldığına göre krediye uygun sorusunun cevabı değişir.

Almak İstediğiniz Ev Krediye Uygun Mu
Almak İstediğiniz Ev Krediye Uygun Mu

Konutun (sıfır) Yeni Bir Yapı Olduğunda Dikkat Edilmesi Gerekenler:

Yani hem müteahhit firmanın kredili olarak satma ihtimalini hem de yapılarda denetimlerin sıkı olması durumunda gözden çıkarmak istememesi yüzünden mevzuata ayrılık ile çok sık karşılaşılmıyor. Fakat birkaç dikkat edilmesi gereken husus mevcut:

  1. Depo, otopark vb. kullanım alanlarını ortak alacağınız konutta herhangi bir şekilde dâhil edilmemiş olmaması gereklidir. Tüm kat maliklerinin, ortak kullanım alanlarında hakkı olduğundan dolayı alınacak konuta ister nakit ile alınsın ister kredi ile ortak kullanım alanı dâhil edildiyse almamanızı tavsiye ediyoruz. Çünkü çeşitli sıkıntılar ve hatta yıkım kararları ile kat maliklerinden birinin şikâyeti durumunda karşılaşabilirsiniz.
  2. Tek bir daire olarak kullanılacak şekilde, dubleks dairelerin yapılması gereklidir. İkinci kata projeye aykırı olarak bir kapı açıp dairenin bağımsız ve farklı bir hale getirilmesi durumunda konut kredisi kullanılmaz.
  3. Belirli bir tamamlanma oranına sahiplik göstermesi gereklidir konutun. Bu oran bankalara göre değişiklik göstermesiyle birlikte tamamlanmasının oranı %80’inin olması gerekir. Bankaların bazıları daha düşük tamamlanmış oranları kabul edip verecekleri azami kredi tutarını bu oranda düşürürler. Tamamlanma oranı üzerinden eksperler konutun fiyatını belirlediği için konut tamamlanmadan ekspertiz aşamasına geçmenizi tavsiye etmiyoruz.
  4. Tapuda almak istediğiniz konutun niteliği ‘’mesken’’ olarak geçmelidir. Depo, dükkân tarzı niteliklere sahip olması durumunda konut kredisi kullanılamaz. ‘’Dükkân’’ tapuda niteliği olarak geçmesi durumunda kullanabileceğiniz krediler ancak ticari nitelikli krediler olur. Azami kredi tutarı ve vergilendirme de bu durumda kredi tutarı konusunda dezavantajlı kurallara tabi olursunuz.

Sık sık özellikle karşılaşılan ve konut kredisini kullanmanıza engel teşkil eden durumlardan bahsetmeye çalıştık. Kendi şartlarınıza uygun konut bulmak, konut almak için araştırmalar iyi bilir ki bazen çok uzun zaman alabiliyor. Bulduğunuz evin krediye uygun olup olmadığını bu kadar arayıştan sonra önceden değerlendirirseniz boşuna nakit ve vakit kaybına uğramazsınız.

Alacağınız Ev Krediye Uygun Mu?

  1. En az %80 oranında tamamlanması gerekli,
  2. Banka ipoteğini tüm hissedarlar kabul etmeli.
  3. Mülkiyeti veya kat irtifakı olmalı,
  4. Projeye dair aykırı değişiklikler yapılmamış olmalı.

Bankanın göndereceği gayrimenkul değerleme uzmanı (konut eksperi) ilk üç maddeyi değerlendiriyor. Yazının devamınca detaylı madde açıklamaları mevcuttur.

%80 Oranında Evin Tamamlanmış Olması

Ekspertiz aşamasında tamamlanmamış bir konut için tamamlanmış seviyesi belirlenir. Her bakanın bunu takiben kredi vermek için uygun bulduğu minimum tamamlanmışlık seviyesi farklılık göstermektedir. Ancak en azından çoğu banka %80 tamamlanmış bir konuta kredi vermeyi kabul eder. Çok sayıda kriterlere göre tamamlanmışlık oranı belirlenirse de kabaca pencere ve kapı takılmış, iç inşaatında sadece (örneğin boyasında, zemininde) eksikleri bulunan bir konutun tamamlanmışlık seviyesinin %80 i rahatça geçeceğini söyleyebiliriz.

İpoteğe Hissedarların Razı Olması

Evin, satın alacağınız durumunda hisseli tapusu varsa hissedarların tamamı satışa razı olmuşsa ve bu konut kredisi kullanmanıza engel oluşturmaz. Satın alacak kişi öte yandan tümüyle almıyor ve hissedarlardan sadece birinin hissesini satın alıyorsa bu probleme yol açar. Banka konutu satarak borcunu tahsil etmek ister ve borcunuzu olur da ödeyemezseniz diğer hissedarlar evin satışına mani olabileceğinden sadece konutun bir kısmi hissesi hisse payı ne olursa olsun yeterli teminat oluşturmaz.

Kat Mülkiyeti veya Kat İrtifakı Olması

Henüz tamamlanmamış binalarda kat irtifakı tapusu inşaatı, sizin almak istediğiniz dairenin hissesine denk gelen arsa tapusudur. Krediyi bankalar kullandırmak için en azından dairenin kat irtifak içeren bir tapusu olmasını ister. Tapunun ekspertiz esnasında yapı kullanımı ve inşaat ruhsatı izin belgeleri açısından bunun nedeniyle değerlendirilmesidir. Kat irtifakından daha sonra ise kat mülkiyeti alınır ve size ait olan bölümün bağımsız, yani dairenin mülkiyetini ifade eder. Kat mülkiyetinin ayrıca alınabilmesi için projeye konutun uygun olarak tamamlanmış olması gerekmektedir.

Ev Projesine Uygun mu?

                Gerçekleştirilen ekspertiz sürecinde kontrollerden biri de belediyede bulunan evin projesine uygun olarak inşa edilip edilmediğidir. Örneğin sığınak veya depo olarak gösterilen yani projesine uygun olmayan başka bir amaçla kullanmakta olan alanları veya ortak alan büyümesi olan gelecekte yıkım kararı gibi sorunlarla bu konutlarda karşılaşabilirler. Olası bir evin satış du9rumunda bu da fiyatını ciddi ölçüde aşağı çekeceğinden teminat olarak bankanın kabul edeceği evin değerini tehlikeye sokabilir.

Vergilerden Konut Kredisi Muaftır

                Diğer kredi türlerinde, konut kredisi ödenen faiz üzerinden alınan BSMV ve KKDF ev alımını desteklemek amacı ile vergilerden muaf tutulmuştur. Muafiyet ödenecek bu faiz üzerinden toplam %20’lik kazancın elde edilmesini sağlar. Banka ayrıca tarafından konutun teminat olarak alınmasından dolayı faiz oranları konut kredisini genel piyasa faizlerinden her zaman düşük seyreder.

Başka bir İpoteğin Evin Tapusu Üzerinde Olması

Kredi ile satın alınacak konutta bankalar, birinci derece tapu üzerinde ipotek hakkına sahip olmak isterler. Onlara bu da kredi ödemelerinin yapılmaması durumunda konutu satışa çıkarma ve ödenmesi gereken borcun tahsilini öncelikli olarak etme hakkı verir. Hali hazırda satın alacağınız evin tapusu üzerinde başka bir şerh, haciz veya ipotek gibi durumlar varsa konut kredisini banka kullandırmayacaktır. Tapunun üzerindeki problemlerin bu tarz durumlarda giderilmesi, var olan ipoteğin örneğin kaldırtması ve ancak yeni konut kredisi bundan sonra sürecinin devam ettirilmesi gerekir. Sadece bu durumun tek istisnası başka bir bankanın konutun üzerinden ipoteği bulunuyorsa, bir bankalar arasındaki yazışma ile devir işlemleri ipotek üzeriden yapılabilmektedir.

Hakkında Çağlar

Finans, ülkemiz şartlarında adından en çok söz ettiren sektördür. Bizler HepKredi ailesi olarak bilgilendirici makaleleri hazırlayarak sizlere sunmayı görev edindik. İstek, öneri ya da şikayet vb. konularda bize ulaşmanız durumunda 7/24 size dönüş yapacağız. Reklam vermek isterseniz cglr351905@gmail.com adresinden talebinizi iletebilirsiniz.

Bunu Da İncele

apartman gürültü yönetmeliği

Apartman Gürültü Yönetmeliği 2021 Resmi Mevzuat

Ülkemizdeki apartman sayısının artması ve çoklu yaşam alanlarının popüler olması ile birlikte apartman gürültü yönetmeliği …

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.